Коммерческий найм или социальный?
При переселении из пятиэтажек, всем несобственникам жилья приходится решать вопрос: социальный найм или коммерческий? С собственниками жилья все ясно - собственник, он и есть собственник. А наниматели квартир у города, оказывается, бывают разные. Большинство живет в бесплатных городских квартирах по договору социального найма, однако есть и другие - живущие в квартирах найма коммерческого (не путать с теми, кто снимает «угол» или квартиру у частников). Городской коммерческий найм – это бесплатная квартира, предоставляемая городом, но по коммерческим ценам.
С 1997г квартиры по условиям коммерческого найма государство предоставляет очередникам или переселенцам, желающим улучшить свои жилищные условия без многолетнего ожидания в общей очереди. У коммерческого найма много общего с социальным. Оба они дают право на постоянную регистрацию по месту жительства. Отличие в размере оплаты жилья и в возможности оформить жилье в собственность.
Процедура заключения договора та же, что и при социальном найме жилья: в окружном управлении выдается смотровой талон, если квартира новоселов устраивает, готовится распоряжение префекта. Выписка дается на руки, а затем с нанимателем подписывается договор найма.
Коммерческий найм предоставляется:
1. Плановым очередникам. Отличие от социального найма в размере предоставляемой бесплатной жилплощади. По московскому законодательству действует следующее правило: если норма не превышает 9 квадратных метров на человека, квартира оформляется по договору социального найма. При превышении этой нормы квартира оформляется по договору коммерческого найма.
2. Переселенцам. При переселении семье могут предоставить и большую площадь (например разъезд выросших детей с родителями) – одна часть семейства переезжает в квартиру, предоставленную по договору социального найма, а другая – по коммерческому.
3. Молодой семье (рамках программы «Молодой семье – доступное жилье»). Департамент жилищной политики и жилищного фонда заключает с молодой семьей договор найма сроком до пяти лет, предоставляя отдельную квартиру, находящуюся в собственности города. Одновременно участники программы не «вычеркиваются» из обычной жилищной очереди по месту жительства и сохраняют право на субсидию (при освобождении квартиры через 5 лет, если срок больше – субсидию не дадут) на строительство или приобретение жилья.
Коммерческий найм – дает право очередникам выкупить жилье в собственность. По новому ЖК РФ, все, кто живет по договорам социального найма, заключенным после 1 марта 2005 года, не вправе приватизировать свое жилье. Семья, заключившая договор коммерческого найма, может в любой момент этот договор расторгнуть и выкупить квартиру с рассрочкой платежа на 10 лет. Стоимость выкупаемого жилья, определяется по методике БТИ.
Наниматели жилья по договору коммерческого найма помимо платы за наем оплачивают коммунальные услуги.
Договор найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при нарушении условий договора или по заявлению нанимателя, решившего оформить жилье в собственность.